关于《恩施市农村村民建房管理办法（暂行）》
有关情况的解读
市农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室
（2024年6月25日）
一、任务来源
2023年第4期州委书记交办事项清单第7项：恩施市要制定农村建房管理办法，为全州提供可复制、可推广经验。
二、制定办法的必要性
（一）加强全市农村村民建房管理。为规范全市农村村民建房管理秩序，明晰工作职责及责任追究，严格保护耕地和基本农田，解决农村村民建房历史遗留问题，推动乡村振兴发展，维护农村村民的合法权益，全市需制定统一的农村村民建房管理制度性规定。
（二）巩固深化全市宅改成果经验。全国新一轮宅改期间，我市先后出台《恩施市完善农村宅基地所有权机制指导意见（试行）》等13个指导意见。为进一步巩固宅改成果经验，建立农村宅基地管理及村民建房长效机制，需在13个指导意见的基础上，制定相关工作办法。
三、制定办法的简要过程
（一）收集法律法规及政策文件。2023年10月下旬，市委办组织召开专题工作会，安排部署制定农村建房管理办法工作，会议明确由市宅改办负责，市直相关单位配合，制定全市农村建房管理办法。会后，市宅改办向市直相关单位收集了农村建房管理相关法律法规及政策文件。
（二）起草办法。2023年11月，市宅改办通过组织多次集中学习、实地调研、业务探讨，根据农村建房管理相关法律法规及政策文件，按总则、职责分工、规划及用地管理、审批管理、建房过程管理、监督管理、责任追究及附则八大部分，起草了《恩施市农村村民建房管理办法（征求意见稿）》。
（三）征求市直部门意见。办法初稿形成后，市委办3次组织市直相关部门召开征求意见会，对《恩施市农村村民建房管理办法（征求意见稿）》进行了充分讨论。会后，市直相关部门对办法提交了书面修改意见，市宅改办对修改意见认真进行了分析研究，对合理化意见全部予以采纳，并对相关条文进行了修改。
（四）发布公告征求意见。2023年12月4日，市政府信息公开网公示《恩施市农村村民建房管理暂行办法（征求意见稿）》，公开征求社会各界意见。公示到期后，市宅改办对单位及个人的意见建议进行了认真甄别、分析及研判，对合理化意见进行采纳，并对相关条文进行修改或增减。
（五）报送司法审查。2024年1至3月，市司法局先后4次对《恩施市农村村民建房管理暂行办法（征求意见稿）》进行了合法性审查，市宅改办根据司法审查意见，经多次修改完善，并报市人大初步审核后，形成现在的《恩施市农村村民建房管理暂行办法》。
四、制定办法的依据
目前，农村村民建房管理方面，国家、省级及州级均未制定出台专门的法律法规及政策规定。我市制定《恩施市农村村民建房管理暂行办法》，主要借鉴宅改成功经验，并依据以下法律法规及政策规定。
（一）《中华人民共和国城乡规划法》
（二）《中华人民共和国土地管理法》
（三）《中华人民共和国建筑法》
（四）《中华人民共和国安全生产法》
（五）《地质灾害防治条例》
（六）《公路安全保护条例》
（七）《电力设施保护条例》
（八）《湖北省土地管理实施条例》
（九）《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）
（十）《省自建房专项整治工作领导小组办公室关于加强自建房建设安全管理的指导意见》
五、办法的主要内容及关键部分
主要包括总则、规划与用地管理、审批管理、建房过程管理、监督管理、责任追究及附则共七章内容。
关键部分一：办法第二章就规划、用地及建房管理等作出了以下规定。
1.对村庄规划的规定。规定了村庄规划的编制单位及使用、修改等方面的要求。
2.村民建房选址的规定。
一是应当符合村庄规划；
二是需避开地质灾害隐患区、滞行洪区等危险区域；
三是禁止在永久基本农田、县级林地保护利用规划中的1级保护林地、饮用水源地1级保护区、法律法规规定的其他禁止住房建设区域选址建房；
四是不属于集镇规划区的，应当符合公路、铁路、河道防洪、泄洪以及各类工程管线安全的退让距离。
3.村民建房宅基地面积规定。
一是以人定面积的规定，占用农用地建房的，占地面积按每人（集体经济组织成员）30平方米指标核定，占用建设用地（含未利用地）的，占地面积按每人40平方米指标核定（原址翻建除外），3人以下的户，可按3人核定指标面积审批，超3人的按实有人口审批；
二是以户为单位审批面积的规定，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）的每户不得超过200平方米。
4.村民建房的层数及风貌规定。
一是对层数进行了规定，农村修建房屋主体层数原则上不得超过3层；
二是对层高进行了规定，首层层高不得超过4米，其余楼层层高不得超过3.6米；
三是对房屋外观风格进行了规定，房屋造型简洁美观，特色鲜明，以坡屋顶（结构净高在2.1米以下）为主，平坡顶结合，房屋造型简洁美观，住房单体建筑形式、细部设计和装饰应体现当地民居建筑风格。
关键部分二：办法第四章就农村村民建房过程管理进行了以下规定。
1.村民动工建房的前置规定。
一是建房动工审批的规定，应在收到乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书后；
二是建房者的资质规定，应聘请有资质的工匠或施工企业负责承建；
三是合同规定，应与公司或工匠签订建房合同。
2.村民建房的放线规定。乡（镇）人民政府要组织人员实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场定桩放线。
3.村民建房过程监管的规定。
一是对乡级的监管要求进行了规定，乡（镇）人民政府应加强施工过程监管，对扩地圈梁、超层、超风貌规定、安全措施不到位等问题要及时到场处理；
二是对村级的监管要求进行了规定，村（居）委会每周要对村民建房施工进行动态巡查，发现问题应立即制止并及时向乡（镇）人民政府报告。
4.村民建房完工后验收的规定。
一是规定了验收主体，由乡（镇）人民政府组织相关部门进行验收；
二是规定了验收的标准。
关键部分三：办法第六章主要就违反农村村民建房管理办法的行为作出了以下处罚规定。
1.对乡镇人民政府、农村基层组织和相关部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的处罚进行了规定。
2.对村民违反办法的处罚进行了规定。
一是在乡、村庄规划区内未取得建设规划批准或者未按照批准的建设规划进行建房的，由乡（镇）人民政府责令停止建设，限期改正；
二是当事人应当自接到停止建设通知书之日起立即停止建设，并在十五日内采取改正措施，消除对规划实施的影响；
三是对逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，可以责令限期拆除；
四是逾期不自行拆除的，乡（镇）人民政府可以依法组织拆除。
3.对建新不拆旧的处罚进行了规定。村民超过承诺期限，不自行拆除原宅基地上建筑物的，由乡（镇）人民政府依法组织拆除。
