恩施市人民政府关于印发恩施市农村村民建房管理办法（暂行）的通知

有关乡镇人民政府、市政府有关部门：

《恩施市农村村民建房管理办法（暂行）》已经市十一届人民政府第41次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

恩施市人民政府

2024年6月25日

恩施市农村村民建房管理办法（暂行）

第一章　总　则

第一条　为规范农村村民建房管理，推进节约集约用地，切实保护耕地，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》等法律法规和文件精神，结合我市农村宅基地制度改革试点成果，制定本办法。

第二条　本市行政区划内现行批准的规划所确定的城市规划范围外的农村村民（以下简称村民）建房（包括新建、原址翻建、改扩建、异址新建）管理，适用本办法。

本办法所称村民，是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。

本办法所称户，是指在公安部门登记的家庭户。

第三条　村民建房管理，应当遵循耕地保护、规划先行、先批后建、一户一宅、因地制宜、合理布局、适当集中的原则。

第四条　各级各部门要按照“市级主导、乡镇主责、村级主体”的原则，切实履行职责，确保村民建房管理依法科学有序进行。

第五条　乡（镇）人民政府负责组织编制村庄规划，承担村民建房审批、巡查监管工作，查处在乡、村庄规划区内未依法取得建房规划许可或未按照建房规划许可的规定进行建设的行为；推行一个窗口对外受理、多部门内部联动运行，建立宅基地和农房乡镇联审联办制度，为农民群众提供便捷高效的服务；加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实“三到场”要求（宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场）。

第六条　市农业农村局、市住建局、市自然资源规划局、市林业局等部门按照各自职能职责，负责村民建房的指导、监督等管理工作。

第七条　村（居）民委员会在乡（镇）人民政府指导下，严格宅基地和村民住房建设管理，将宅基地和村民住房建设管理内容纳入村规民约，引导村民依法依规用地建房；及时发现和劝阻违法建设行为，并向乡（镇）人民政府报告；做好村民建房申请资料的收集、报送。

第二章　规划与用地管理

第八条　村庄规划由乡（镇）人民政府组织编制。经批准的村庄规划，不得擅自修改。确需修改的，应当依照法定程序组织修改。

第九条　村民建房选址应当符合村庄规划，避开地质灾害风险区。禁止在永久基本农田、县级林地保护利用规划中的Ⅰ级保护林地、饮用水源地Ⅰ级保护区、法律法规规定的其他禁止住房建设区域选址建房。

第十条　村民选址建房，属于集镇规划区或符合村庄规划的集中居民点的，按程序进行审批。

第十一条　村民选址建房，不属于集镇规划区的，应符合公路、铁路、河道防洪、泄洪以及各类工程管线安全的退让距离。

第十二条　一户农村村民只能拥有一处宅基地。新建、改建房屋宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地的，每户不得超过140平方米；使用未利用土地（建设用地）的，每户不得超过200平方米。占用农用地建房的，占地面积按每人（集体经济组织成员）30平方米指标核定；占用建设用地（含未利用地）建房的，占地面积按每人40平方米指标核定（原址翻建除外）。户内人口不足3人的，可按3人核定指标面积审批；超3人的按实有人口审批。

第十三条　农村修建房屋主体层数原则上不得超过3层，首层层高不得超过4米，其余楼层层高不得超过3.6米。房屋造型应简洁美观，特色鲜明，以坡屋顶（结构净高在2.1米以下）为主，平坡顶结合，住房单体建筑形式、内部设计和装饰应体现当地民居建筑风格。

第三章　审批管理

第十四条　农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。

第十五条　村民符合下列情形之一的，可以户为单位，由户主申请建设住房：

（一）因自然灾害、项目建设需要搬迁的；

（二）原住房危旧需要新建或改（扩）建的；

（三）本集体经济组织成员无宅基地的；

（四）自愿退出原宅基地，申请到集中居住区建设住房的；

（五）法律法规规定可以申请建设住房的其他情形。

第十六条　村民申请建设住房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）非本集体经济组织成员；

（二）一户多宅；

（三）不符合村庄规划；

（四）出租、出售、赠与住宅的，以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物的或将住宅改作他用的；

（五）因项目建设拆除住房，但已经得到住房安置的；

（六）所申请的宅基地存在权属争议的；

（七）申请建房位置位于本办法第九条确定的区域；

（八）法律法规规定不予批准的其他情形。

第十七条　审批流程：

（一）村民申请。村民新建（原址翻建、改扩建、异址新建）房屋，应向村级组织提出书面申请。

（二）村级初审。村级组织在收到村民建房申请后应根据村民提交的资料对其建房资格及建房条件进行初步审查，将具备资格和符合建房条件的村民申请材料上报乡（镇）人民政府，对不具备资格和不符合建房条件的，向申请人反馈书面意见。

（三）现场踏勘。乡（镇）人民政府组织相关部门到现场踏勘，确定宅基地的用地范围。经现场踏勘确定选址符合规划和要求的，通知村民填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》；选址不符合规划和要求的，书面通知申请人另行选址。

（四）村级审核。村（居）委会在收到申请表20个工作日内召开会议讨论，审批通过的，将宅基地的位置、面积、建筑风貌等进行公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村（居）委会出具意见，并将相关材料报送乡（镇）人民政府。

（五）林地审批和农用地转用。涉及占用林地的，应依法办理使用林地审批手续；涉及占用农用地的，应依法办理农用地转用审批手续并缴纳耕地占用税。

（六）乡级审批。乡（镇）人民政府根据各部门联审结果，对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》，发放由市自然资源规划局核发的《乡村建设规划许可证》。未通过审批的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

（七）部门备案。乡（镇）人民政府要建立村民建房审批管理台账，按季度报市农业农村局、市自然资源规划局、市住建局备案。

第四章　建房过程管理

第十八条　村民收到乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书后，聘请有资质的工匠或施工企业负责承建，签订建房合同。

第十九条　乡（镇）人民政府要组织人员实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房进行现场定桩放线。竣工后的房屋不得超过宅基地的审批范围和面积。

第二十条　乡（镇）人民政府应加强施工过程监管，对扩地圈梁、超层、不符合风貌规定、安全措施不到位等问题要及时到场处理。村（居）委会每周要对村民建房施工进行动态巡查，发现问题立即制止并及时向乡（镇）人民政府报告。

第二十一条　村民建房完工后，乡（镇）人民政府要组织相关部门进行验收，实地检查是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。验收通过的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

第五章　监督管理

第二十二条　对施工现场的监督检查，要形成检查记录。相关单位实施监督检查时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的建设主体提供有关资料；

（二）进入施工现场进行检查；

（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。

施工过程中如发生事故，乡（镇）人民政府要及时向上级政府及应急管理等有关部门报告。

第二十三条　村民建房应使用符合国家、省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建筑施工企业或者农村建筑工匠应协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。

第二十四条　市农业农村局、乡（镇）人民政府负责依法查处村民未批先建、超审批面积建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。

第二十五条　乡（镇）人民政府负责归集村民建房管理的资料，按“一户一档”要求整理归档，并建立电子档案。

第六章　责任追究

第二十六条　乡（镇）人民政府、农村基层组织和相关部门及其工作人员在村民建房审批及监督管理过程中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等行为的，要严肃追责问责；情节严重，涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第二十七条　村民在乡、村庄规划区内未取得建设规划批准或者未按照批准的建设规划建房的，由乡（镇）人民政府责令停止建设，限期改正。当事人应当自接到停止建设通知书之日起立即停止建设，并在15日内按要求完成整改，消除对规划实施产生的影响；对逾期不整改或者整改后无法消除影响的，可责令建房村民限期拆除，逾期不自行拆除的，乡（镇）人民政府可依法组织拆除。

第二十八条　异址新建的，村民应书面承诺拆除旧房并复垦。超过承诺期限，不自行拆除原宅基地上建筑物的，由乡（镇）人民政府依法组织拆除。

第七章　附 则

第二十九条　本办法由市农业农村局负责解释。

第三十条　本办法自印发之日起施行。